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物业公司应如何应对拖欠或拒付物业费
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 重庆市大渡口区业主拖欠物业费被拘留案 基本案情 2006 年 7 月,邓先生在重庆市大渡口区某商品房小区买了一套房子 枝修后入住,并与物业公司签署了《物业管理服务协议》,约定每月按标 准交纳物业管理费。但从 2008 年 1 月起至 2009 年 12 月止,邓先生始 终没有交纳物业管理费。经催缴无果后,物业公司遂向大渡口法院提起 诉讼,要求法院判决被告邓先生交纳拖欠的物业管理费及滞纳金。 2011 年 9 月,大渡口区法院判决邓先生支付拖欠的 2535 元物业管理费,并支 付滞纳金。 法院判决后,业主邓先生并未履行判决,相反他觉得是物业公司理 亏,因为物业公司的服务不到位。为改善居住环境,在物管经理口头同 意各承担一半费用的情况下,邓先生自己掏腰包 2100 元改造了公共花 台,但物业公司却一直没将承诺的 1050 元改造费用支付给他。邓先生说 “ 其实是物管公司欠我钱,我拿物业管理费作抵很正当。 ” 由于业主邓先 生始终未履行判决书规定的义务,物业公司于 2013 年 8 月向大渡口区人 民法院申请强制执行。收到执行通知书的邓先生十分恼火,表示: “ 我没 钱,即使有钱,也绝对不会付这个钱! ” 按照程序,法院决定 对这个无车, 无存款、态度又十分蛮横的 “ 老赖 ” 实施拘留。在法律强制力的威慑和 法官的排法析理下,邓先生最终支付了物业管理费及延迟履行期间的债 务利息。 案例评析 本案案情比较简单,是一起业主与物业公司之间的物业费拖欠纠纷案 件。物业费问题可谓是物业管理中的一个核心问题,物业费纠纷是物业管 理矛盾纠纷中最常见的一类纠纷。本案例的焦点问题是,业主邓先生拖欠 物业费是否合法 ? 如果物业公司的服务不到位,业主能否拖欠物业费 ? 第一,业主不得无故拖欠物业费。理由如下: (1) 按时交纳物业费是 业主应当履行的合同义务。物业 管理是指业主通过选聘物业服务企业,由 业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和 相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活 动。在物业管理 ( 物业服务 ) 这一法律关系中,物业公司的义务是提供物 业服务,权利是收取物业服务费;业主的义务是交纳物业服务费,权利是 享受物业服务。双方的具体权利义务通过物业服务合同约定,业主和物业 公司都应当按照合同约定行使权利并履行义务。除非物业服务合同中约定 了业主可拖欠物业费的情形,否则业主不得拖欠物业费。如果业主未按照 合同约定及时 履行交纳物业费的义务,物业公司不但可追讨物业费,还可 按合同收取滞纳金。( 2 )按时交纳物业费是《物权法》规定的业主的建筑 物区分所有权决定的。业主的建筑物区分所有权不但包含专有部分的所有 权,还包含对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《物 权法》明确规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利、承担 义务;不得以放弃权利不履行义务。而物业管理恰恰是对共有部分的管理 和服务。对这部分的管理和服务需要业主承扣交纳物业费的义务。因此, 业主不得不履行这一义务,即使其放弃自己的权利。《物权法》的这 一规 定也源于物业管理 ( 物业服务 ) 的特殊性,即物业管理 ( 物业服务 ) 具有

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