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物业交接时如何处理原物业公司预收的物业费
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 洛阳广厦城业物业管理有限公司与 洛阳市极标物业管理有限公司、 洛阳市华谷翠庭业主委员会物业管理纠纷案 基本案情 洛阳市华谷翠庭小区在业主大会尚未成立之前,由开发商委托洛阳广 厦城业物业管理有限公司(以下简称广厦公司)实施前期物业管理。 2006 年 12 月 23 日,洛阳市极标物业管理有限公司 ( 以下简称极标公司)与华 谷翠庭小区业主大会选举产生的洛阳市华谷翠庭业主委员会(以下简称华 谷业主委员会)签订《华谷翠庭物业服务委托合同》,合同有效期自 2006 年 12 月 24 日起至 2009 年 12 月 25 日止。该合同约定了物业管理事项、服 务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、合同 期限、违约责任等内容。合同签订后,极标物业公司于 2007 年 1 月 1 日进 驻该小区实施物业服务。 2007 年 4 月 3 日,极标公司、广厦公司、华谷业 主委员会、洛阳滨江房地产开发有限公司 ( 以下简称滨江房地产公司 ) 经 协商就华谷翠庭物业移交达成一致意见。四方在华谷翠庭物业移交备忘录 中对广厦公司预收业主的费用总额及移交方法作了详细规定。主要内容如 下: 1. 广厦公司在 2006 年 12 月 底前在管理华谷翠庭小区中预收业主的物 业管理费、停车费,经极标公司确认,总额为 50662.65 元。极标公司承担 8800 元,广厦公司应移交费用 4186265 元。 2. 广厘公司于 2007 年 4 月 14 日前移交给滨江房地产公司 21000 元, 4 月 20 日前移交 20862.65 元。逾期 每日加收 0.5% 的违约金。 3 费用由广厦公司转交滨江房地产公司后、经业 主委员会同意转给其聘请的物业公司,业主委员会监督使用。 2007 年 4 月 6 日,上述四方在小区张贴联合通知,告知业主对预收费用进行确认及处 理方法。而后, 21000 元按约移 交给极标公司。 2007 年 5 月 20 日、 7 月 10 日,华谷业主委员会以极标公司管理服务过程中存在严重的违约行为为由 两次通知广厦公司暂缓 20862.65 元预收物业费的移交。 9 月 10 日,极标公 司因故撤离华谷翠庭小区,引起本案纠纷。极标公司向法院提起诉讼,请 求判决广厦公司支付 20862.65 元,判决华谷业主委员会承把民事责任。 裁判结果: 一审:一审法院认为, 20862.65 元的所有权人为华谷翠庭小区交纳物 业费、停车费的业主,而非本案广厦公司和华谷业主委员会。业主委员会 是业主大会的执行机构,并不拥有自己独立 的财产,不能独立承担民事责 任,其活动的后果将归于全体业主。极标物业诉求华谷业主委员会承担民 事责任有误,不予支持。作出 (2007) 西民初字第 1731 号民事判决:驳回 洛阳市极标物业管理有限公司的诉讼请求。 一审法院经再审查明的事实除极标公司诉讼标的由原审要求的 20862.65 元,现变更为 15176 元外,其他事实与原审查明的事实一致。一 审法院再审作出 (2008 )西民再字第 10 号判决:一、撤销本院 (2007 )西 民初宁第 1731 号民事判决。二、洛阳广厦城业物业管理有限公司于本判 决生效后十日内给付洛阳市极 标物业管理有限公司(现已更名为洛阳建森 物业服务有限公司 )15176 元。三、驳回洛阳市极标物业管理有限公司 ( 现 已更名为洛阳建森物业服务有限公司 ) 的其他诉讼请求。如果洛阳广厦城 业物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照

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