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最高人民法院关于审理物业服务
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 纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件 具体应用法律若干问题的解释 为正确审理物业服务纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据 《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和 国合同法》等法律规定,结合民事审判实践,制定本解释。 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以 及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同, 对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院 不予支持。 第二条符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或者 合同相关条款无效的,人民法院应予支持: (一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托 他人而签订的委托合同; (二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者 业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。 前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或 者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务, 业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救 措施或者赔偿损失等违约责任 的,人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物 业服务合同的组成部分。 第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨 害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵 害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。 第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门 规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规 收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。 业主请求物业服务企业退还其已收取的 违规费用的,人民法院应予 支持。 第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期 限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应 予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅 以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。 第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物 业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院 应予支持。 第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业 服务企业的决定后,业主委 员会请求解除物业服务合同的,人民法院应 予支持。 物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的,人民法院应当告知其 向拖欠物业费的业主另行主张权利。

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